Покупатель есть, а сделки нет
В сделках с недвижимостью важно учитывать не только договорённости между продавцом и покупателем, но и правила банков. Иногда даже одобренная ипотека не гарантирует, что сделка состоится в назначенный срок.
Например, собственник продаёт двухкомнатную квартиру, за которую ещё выплачивает ипотеку. Покупатель найден, банк одобрил ему кредит, дата сделки назначена. Казалось бы, остались только формальности.
Но с 15 сентября 2026 года банк «Санкт-Петербург», где покупатель получил одобрение, временно перестал рассматривать квартиры, находящиеся в залоге у других банков. Кроме того, банк больше не готовит договор купли-продажи самостоятельно: теперь стороны приносят готовый договор по шаблону банка.
Самая частая ошибка в такой ситуации — ждать, что банк «передумает», или сразу начинать поиск нового покупателя. Но проблема не в покупателе и не в квартире, а в схеме сделки. Банк покупателя не принимает квартиру, заложенную у другого банка, а у продавца нет свободных денег, чтобы закрыть ипотеку заранее.
Чтобы спасти сделку, важно ответить на три вопроса:
- Успели ли документы по квартире попасть в банк до изменений?
Такие заявки банк обещает рассмотреть в порядке очереди и довести до сделки. - Может ли покупатель оформить кредит в том банке, где сейчас заложена квартира продавца?
Это самый короткий и надёжный путь. - Можно ли безопасно погасить долг продавца до регистрации, чтобы снять залог?
Здесь важны прозрачные расчёты и юридическая защита обеих сторон.
Что сделал бы риэлтор
- Уточнил бы у ипотечного менеджера банка, попала ли заявка в очередь до 15 сентября.
- Параллельно подал бы заявку покупателя в банк, где заложена квартира продавца, чтобы был запасной вариант.
- Рассчитал бы сумму для досрочного погашения и продумал безопасный механизм: деньги покупателя передаются только через аккредитив или сервис безопасных расчётов, а не «на руки».
- Подготовил бы договор строго по шаблону банка покупателя, чтобы не терять время на согласованиях.
- Договорился бы с застройщиком или продавцом новой квартиры о продлении брони на время смены схемы.
При правильных действиях сделка не срывается, а лишь сдвигается на срок повторного одобрения — это недели, а не месяцы поиска нового покупателя. При этом бронь на новую квартиру сохраняется, покупатель не теряет одобрение и не уходит к другому продавцу, а деньги обеих сторон защищены на каждом этапе.
Когда банки меняют правила, «одобренный покупатель» — ещё не гарантия сделки. Выигрывает тот, кто заранее проверяет всю цепочку: у какого банка находится залог, в каком банке ипотека покупателя, кто готовит договор.
Если ваша квартира в ипотеке и вы планируете продажу, обратитесь в АН «Решение» до выхода на рынок. Мы подберём схему, при которой изменения в банках не остановят вашу сделку. Будем рады помочь вам пройти этот путь спокойно и уверенно.