Как проверка квартиры помогла избежать рискованной сделки

На первый взгляд трехкомнатная квартира, которую выбрал клиент агентства «Решение», не вызывала вопросов: просторная, в хорошем состоянии, без действующих обременений. Обременение Росвоенипотеки было снято, правопритязаний третьих лиц не обнаружили, да и в паспорте продавца не было отметок о браке или разводе. Однако углубленная проверка истории объекта выявила обстоятельства, которые могли создать для покупателя серьезные юридические риски.

Квартира была приобретена собственником в 2014 году с использованием:

• ипотечного кредита банка;
• целевого жилищного займа (ЦЖЗ) по программе военной ипотеки (НИС).

Обременение Росвоенипотеки к моменту продажи было снято — формально это может создавать впечатление, что все обязательства закрыты и рисков нет. Однако выяснилось, что на момент покупки квартиры в 2014 году собственник состоял в браке. Позже он развелся, но раздел имущества с бывшей супругой не проводил. Отсутствие штампов в паспорте ни о чем не говорило — паспорт был новым (заменен по возрасту), а не «чистым» с рождения. При этом при общении с покупателем и агентом продавец умышленно не раскрыл факт брака и развода, представляя историю объекта как свободную от обременений.

Ключевая ошибка, которую часто допускают при оценке подобных объектов, — считать, что если квартира куплена за счет целевых средств военной ипотеки (НИС), то она автоматически выводится из режима совместной собственности супругов. Судебная практика говорит об обратном.

Суды придерживаются следующих позиций:

• Источник финансирования значения не имеет. Жильё приобретается по возмездной сделке, а не безвозмездно, поэтому правила о личном имуществе супругов (ст. 36 СК РФ) здесь неприменимы — независимо от того, что деньги на его покупку выделило государство в рамках НИС;
• Определяющий критерий — момент возникновения права собственности. Если квартира была приобретена в период брака, она относится к совместно нажитому имуществу супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ) и подлежит разделу по правилам ст. 38–39 СК РФ;
• Особый целевой характер выплат по военной ипотеке (в отличие, например, от материнского капитала, для которого закон прямо предусматривает выделение долей детям) сам по себе не создает какого-либо иммунитета для второго супруга — наоборот, цель НИС состоит в обеспечении жильем именно семьи военнослужащего в целом.

Специалисты «Решения» установили факт брака и развода продавца, проверили дату приобретения квартиры и схему ее финансирования, после чего оценили возможные права бывшей супруги на объект. Клиенту объяснили все выявленные риски, включая отсутствие подтвержденного отказа бывшей супруги от претензий.

В итоге покупатель решил отказаться от сделки. В течение недели специалисты «Решения» подобрали ему другой вариант с прозрачной историей, и сделка прошла без осложнений.

Этот случай показывает, что юридическая проверка квартиры не должна ограничиваться выпиской из ЕГРН и проверкой действующих обременений. При покупке недвижимости важно выяснить, когда и при каких обстоятельствах объект приобретался, состоял ли собственник в браке и проводился ли раздел имущества после развода. А чтобы исключить любые негативные сценарии — доверьте сделку специалистам, звоните: +7 (812) 645-55-56.